Propriétaire ou locataire : encadrement des loyers
Mis à jour le 26 juin 2024
Compte tenu de la pression immobilière exercée sur le parc locatif privé ces dernières années particulièrement à Bordeaux, la Ville a souhaité expérimenter l'encadrement des loyers afin de réguler les loyers excessifs et les hausses abusives pour préserver le pouvoir d'achat des ménages bordelais.
A l'image d'autres territoires tendus, la métropole bordelaise est confrontée aux difficultés d'accès au logement et à la flambée immobilière spéculative. Le territoire, en particulier dans la ville centre, est confronté à une augmentation des prix à la vente et à la location. Les tensions restent fortes sur le marché malgré la dynamique de construction, faisant de la régulation un outil d'intérêt collectif pour lutter contre des pratiques de prix excessifs et veiller à la qualité et à la diversité des logements proposés.
C'est ainsi que l'encadrement des loyers vient compléter l'arsenal des outils de régulation du marché privé mis en oeuvre par la Métropole et la ville de Bordeaux (permis de louer, permis de diviser).
Cette expérimentation permet d'endiguer les loyers excessifs dans les zones tendues, en fixant un loyer médian. Elle s'appuie sur un observatoire des loyers, mis en oeuvre à Bordeaux par l'Agence d'Urbanisme, et fait l'objet de procédures permettant aux propriétaires et aux locataires concernés de la mettre en oeuvre.
C'est ainsi que l'encadrement des loyers vient compléter l'arsenal des outils de régulation du marché privé mis en oeuvre par la Métropole et la ville de Bordeaux (permis de louer, permis de diviser).
Cette expérimentation permet d'endiguer les loyers excessifs dans les zones tendues, en fixant un loyer médian. Elle s'appuie sur un observatoire des loyers, mis en oeuvre à Bordeaux par l'Agence d'Urbanisme, et fait l'objet de procédures permettant aux propriétaires et aux locataires concernés de la mettre en oeuvre.
- Comment ca marche ?
- Quels sont les logements concernés ?
- Quel loyer s'applique à mon logement ?
- Simuler mon loyer de référence
- Comment demander l'ajustement de mon loyer ?
- Sanctions administratives
- Informations et contacts
Quels sont les logements concernés ?
Toutes les signatures de bail à compter du 15 juillet 2022, pour un logement mis en location sur l'ensemble de Bordeaux (1ère mise en location, changement de locataire, renouvellement du bail, colocations - hors logement social) devront respecter les valeurs maximales de loyers définies annuellement.
Les baux en cours signés avant le 15 juillet 2022 et ceux, arrivés à échéance qui font l'objet d'une reconduction tacite, ne sont pas concernés par le dispositif d'encadrement. Ainsi, un bail signé avant le 15 juillet fixant la prise d'effet du bail après le 15 juillet ne sera pas soumis à encadrement du loyer.
Les baux en cours signés avant le 15 juillet 2022 et ceux, arrivés à échéance qui font l'objet d'une reconduction tacite, ne sont pas concernés par le dispositif d'encadrement. Ainsi, un bail signé avant le 15 juillet fixant la prise d'effet du bail après le 15 juillet ne sera pas soumis à encadrement du loyer.
Quel loyer s'applique à mon logement ?
Un arrêté préfectoral définit chaque année pour chaque catégorie de logement, trois niveaux de loyers de référence (hors charges) :
Le loyer de base établi entre propriétaire et locataire sera librement fixé dans la limite du plafond majoré.
Les valeurs de référence correspondent au prix du loyer applicable défini par secteur géographique et par catégorie de logement (maison/appartement, nombre de pièces, logement loué vide/meublé, ancienneté du logement).
Un complément de loyer peut éventuellement être appliqué au loyer de base lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant ; par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le complément de loyer ne peut s'appliquer à certains logements (passoires énergétiques, logements humides, présentant une installation électrique dégradée...).
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.
Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation (sauf lorsqu'il s'agit d'un bail mobilité, la commission de conciliation n'étant pas compétente pour la gestion des litiges de ce type). Cette saisine est obligatoire avant action en justice.
Depuis le 15 juillet 2022, les contrats de location signés à Bordeaux doivent faire figurer le loyer de référence et le loyer de référence majoré.
- un loyer de référence correspondant au loyer médian
- un loyer de référence majoré (supérieur de 20 % au loyer de référence)
- un loyer de référence minoré (inférieur de 30 % au loyer de référence).
Le loyer de base établi entre propriétaire et locataire sera librement fixé dans la limite du plafond majoré.
Les valeurs de référence correspondent au prix du loyer applicable défini par secteur géographique et par catégorie de logement (maison/appartement, nombre de pièces, logement loué vide/meublé, ancienneté du logement).
Un complément de loyer peut éventuellement être appliqué au loyer de base lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant ; par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le complément de loyer ne peut s'appliquer à certains logements (passoires énergétiques, logements humides, présentant une installation électrique dégradée...).
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.
Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation (sauf lorsqu'il s'agit d'un bail mobilité, la commission de conciliation n'étant pas compétente pour la gestion des litiges de ce type). Cette saisine est obligatoire avant action en justice.
Depuis le 15 juillet 2022, les contrats de location signés à Bordeaux doivent faire figurer le loyer de référence et le loyer de référence majoré.
Simuler mon loyer de référence
Pour connaitre, le montant du loyer de référence qui s'applique à votre location, précisez les caractéristiques de votre logement dans le simulateur.
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Comment demander l'ajustement de mon loyer ?
Avant d'engager les démarches précisées ci-dessous, il est conseillé aux locataires et aux bailleurs, de se mettre en relation pour des échanges préalables en vue d'un accord à l'amiable.
Si les échanges préalables entre locataire et propriétaire restent infructueux, le locataire ou le propriétaire peut saisir la commission de conciliation dans les cas suivants :
En cas d'échec de la conciliation, le tribunal judiciaire pourra être saisi et ordonner le cas échéant, le remboursement des trop perçus.
Enfin, si le montant du loyer de référence et référence majoré n'apparaissent pas sur le contrat de bail, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire de Bordeaux, après mise en demeure du propriétaire de porter cette information au contrat dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du bail, afin de mettre le bail en conformité et obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.
Si les échanges préalables entre locataire et propriétaire restent infructueux, le locataire ou le propriétaire peut saisir la commission de conciliation dans les cas suivants :
- Lors d'un renouvellement de bail, si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est inférieur au loyer de référence minoré en vigueur à la signature du bail, une action en réévaluation peut être engagée par le propriétaire,
- Si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la signature du bail, une action en diminution peut être engagée par le locataire.
- En cas de désaccord du locataire sur la justification ou le montant du complément de loyer, le locataire peut contester dans les 3 mois ce complément de loyer devant la commission de conciliation.
En cas d'échec de la conciliation, le tribunal judiciaire pourra être saisi et ordonner le cas échéant, le remboursement des trop perçus.
Enfin, si le montant du loyer de référence et référence majoré n'apparaissent pas sur le contrat de bail, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire de Bordeaux, après mise en demeure du propriétaire de porter cette information au contrat dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du bail, afin de mettre le bail en conformité et obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.
Sanctions administratives
En cas de constat de dépassement du loyer de référence majoré, le Préfet peut adresser un courrier de mise en demeure au bailleur et engager une procédure d'amende à son encontre, d'un montant maximum de 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Le prononcé de l'amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer.
Le prononcé de l'amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer.
Informations et contacts
Information personnalisée
Pour toute demande d'information concernant l'encadrement des loyers, les conseillers de l'Agence Départementale d'Information sur le Logement de la Gironde (ADIL 33) se tiennent à la disposition du public.
Pour toute demande d'information concernant l'encadrement des loyers, les conseillers de l'Agence Départementale d'Information sur le Logement de la Gironde (ADIL 33) se tiennent à la disposition du public.
- Lundi, Mardi, Mercredi et Vendredi : 9h-12h/14h-17h
- Jeudi : fermé le matin, ouvert de 12h à 17h
105 avenue Emile Counord 33300 Bordeaux
Tél. : 05 57 10 09 10
Courriel : contact@adil33.com
Logement
Comment ca marche ?
L'encadrement des loyers interdit au propriétaire de fixer un loyer au-dessus des valeurs de référence maximum et prévoit des sanctions en cas de non-respect de cette nouvelle réglementation.
Ce dispositif d'encadrement des loyers s'articule avec la limitation de l'évolution des loyers en vigueur depuis 2012. En effet, l'augmentation des loyers à la relocation ne peut pas dépasser l'Indice de Référence des Loyers (IRL), sauf en cas de travaux importants.
L'entrée en vigueur de l'encadrement des loyers complète l'application de ce dispositif puisque toute augmentation de loyer (réévaluation, majoration du loyer) devra prioritairement respecter le plafonnement de l'évolution des loyers lié à l'IRL même si le loyer de référence majoré (lié à l'encadrement des loyers) est supérieur.