Stratégie immobilière : trouver de la place quand il n’y en a plus

Rendre disponibles les lieux existants

Pour offrir plus de place, sans étendre la ville sur des espaces naturels, la Ville de Bordeaux fait en priorité avec le “déjà-là”. C’est-à-dire qu’avant de penser à construire, elle travaille à rendre disponibles des lieux existants. Il s’agit par exemple d’optimiser l’utilisation du patrimoine municipal, mais aussi d’aider la rénovation du parc privé, pour permettre à certains logements de revenir sur le marché. Autant de mesures qui contribuent à combler une partie des besoins en équipements et logements.

La veille foncière

Tous les terrains libres de plus de 500 m² mis en vente sont systématiquement analysés par la ville pour éventuellement les acquérir (droit de préemption urbain) afin de répondre à différents besoins : production de logements sociaux, création d’un équipement public ou extension d’un équipement public existant, création d’un espace vert… 

En parallèle, la ville de Bordeaux a mis en place des outils pour encadrer le prix du foncier dans des secteurs qui seront amenés à muter, afin que les prix ne s’envolent pas (zones d’aménagement différées). 

Enfin, afin de reconstituer des réserves foncières pour les futurs projets urbains, l’établissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine a la possibilité d’acquérir des terrains dans certains secteurs stratégiques pour l’avenir de la ville. 

Mieux utiliser le patrimoine municipal

Un pan de la stratégie immobilière de la Ville consiste à identifier et récupérer les bâtiments administratifs inutilisés ou sous-utilisés, parfois depuis des décennies. Des logements de fonction, des presbytères ou autres locaux sont ainsi remis à disposition des citoyennes et citoyens via différentes structures ou associations. 10 000 m² environ ont ainsi pu être mobilisés en quelques années. Les économies réalisées se mesurent en coût de travaux évités, comme en temps gagné, puisque les locaux en question sont pour prêts à l’emploi. 

Libérer le potentiel du parc privé de logements 

En matière de logement, le parc privé abrite un gisement important. La Ville de Bordeaux entend à la fois l’améliorer, le mobiliser et le réguler. En amplifiant les dispositifs d’aide à la rénovation, la Ville incite les propriétaires d’anciens logements vétustes et vacants à les réhabiliter et à les remettre sur le marché de la location. 
Elle limite par ailleurs le nombre de logements transformés en locations meublées saisonnières, en renforçant les contraintes. L’objectif : rendre à la location résidentielle les milliers de logements dédiés à la location touristique et qui de ce fait échappent aux habitants qui cherchent à se loger à Bordeaux.

Partager le temps et l’espace

Pour satisfaire le plus de besoins possibles, la Ville mise aussi sur la stratégie du partage. En divisant les espaces dans le temps, un même lieu peut dès lors se prêter à différentes activités, selon les heures de la journée, les moments de la semaine ou les périodes de l’année.
La mise en commun des équipements municipaux, qu’il s’agisse de les mutualiser, d’en diversifier les usages ou d’occuper des bâtiments de manière transitoire, offre de nouvelles possibilités d’occupation sans consommer plus de ressources foncière 

Mettre des lieux en commun, diversifier les usages 

Puisque la Ville de Bordeaux s’est engagée à ne plus artificialiser, partager les espaces dans le temps apparaît comme une solution alternative intéressante. Cette mutualisation permet de répondre à de nombreux besoins, sans que de nouvelles constructions ou aménagements soient nécessaires. Dans cette perspective, la mairie identifie les bâtiments ou équipements qui ne sont utilisés qu’à certaines heures en semaine et organise leur occupation à d’autres heures, en fin de semaine ou pendant les vacances. 

Les exemples se multiplient à Bordeaux : 

• gymnases d’écoles ouverts aux associations le soir,
• salles polyvalentes ou périscolaires des écoles avec des cours de danse, de théâtre, etc. le soir et le week end,
• cours d’écoles buissonnières qui, une fois végétalisées, sont ouvertes au public le samedi et deviennent ainsi des squares de quartier,
• ancien logement de fonction de l’école qui permet de loger des personnes en difficulté.

Cette diversification des usages est aujourd’hui systématiquement prise en compte dans la conception des nouveaux équipements ou dans les programmes de rénovation des équipements municipaux. 

Utiliser les bâtiments existants de manière temporaire 

L’occupation temporaire des lieux est une autre manière d’optimiser l’utilisation du patrimoine municipal. Cette stratégie relativement récente consiste à autoriser, le plus souvent des structures émergentes, à occuper passagèrement des lieux, en attendant que soient opérés leurs futurs aménagements plus durables. 

Profitables aux propriétaires comme à la collectivité, les projets d’occupation temporaire permettent de sécuriser et d’animer les sites, en attendant par exemple le démarrage de travaux, comme cela a été le cas par exemple : 

• dans le quartier de la Benauge (occupation de l’ancien Collège Jacques Ellul par différentes associations et la bibliothèque du quartier, le temps que se réalise un nouveau pôle culturel),
• ou sur l’ancien site de la Banque des territoires à la Jallère avec 34 entreprises notamment de l’économie sociale et solidaire qui ont pu trouver des locaux de grande qualité à un loyer attractif pour se lancer, se développer…