Encadrement des loyers, de quoi parle-t-on ? 

L’encadrement des loyers est un dispositif qui vise à lutter contre les loyers excessifs et leurs hausses abusives. Il favorise l’accès au logement pour tous. 

À Bordeaux, depuis le 15 juillet 2022, tout bail signé ou renouvelé est encadré par ce dispositif. Le loyer proposé par le propriétaire ne doit pas dépasser un loyer plafond. Ce loyer de référence est fixé chaque année après l’observation du marché locatif local par l’Observatoire local des loyers (OLL), porté par l’Agence d’urbanisme (A’Urba).  

Quels sont les logements concernés ? 

L’encadrement des loyers concerne les logements meublés ou non meublés du parc privé dont le bail a été signé depuis le 15 juillet 2022 (baux soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et baux mobilité). 

Il peut s’agir : 

• d'une première mise en location
• d'un renouvellement du bail
• d'un changement de locataire
• d'une colocation. 

Dans le cadre d’une colocation à baux multiples, la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieure au montant du loyer de référence majoré applicable au logement. 

Comment sont définis les loyers de référence ? 

Chaque année, des loyers de référence sont définis par arrêté préfectoral. Les propriétaires ont interdiction de fixer un loyer au-dessus de ce montant. Le loyer de référence d’un logement est défini en fonction de : 

• sa localisation géographique (quatre zones à Bordeaux),
• l'époque à laquelle il a été construit,
• son nombre de pièces,
• son type : appartement ou maison,
• son type de mise en location : logement loué vide ou loué meublé. 

Chaque année, un arrêté préfectoral définit trois niveaux de loyers de référence (hors charges) : 

• le loyer de référence qui correspond au loyer médian,
• le  loyer de référence majoré (supérieur de 20 % au loyer de référence),
• le loyer de référence minoré (inférieur de 30 % au loyer de référence). 

Le propriétaire fixe librement le loyer du logement qu’il met en location. C’est le 
« loyer de base », qui ne peut pas dépasser le montant du loyer de référence majoré.  

Complément de loyer 

Pour les logements dont la localisation ou le niveau de confort le justifient (jardin privatif, balcon, piscine, vue sur un patrimoine classé), le propriétaire peut demander un complément au loyer de base. Dans ce cas, le bail mentionnera le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient en plus du loyer de base. 

Attention, aucun complément de loyer ne peut être demandé par les propriétaires des logements : 

• dont les sanitaires sont sur le palier,
• qui présentent des signes d'humidité sur certains murs ou bien des infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur ou encore des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois,
• classés F ou G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE),
• dont les fenêtres laissent anormalement passer l'air (hors grille de ventilation),
• qui ont un vis-à-vis à moins de dix mètres ou une mauvaise exposition de la pièce principale,
• dont l’installation électrique est dégradée. 

Comment savoir si le loyer de votre logement est conforme aux règles ? 

Que vous soyez propriétaire ou locataire, vous pouvez vérifier le loyer de votre logement ou futur logement grâce au simulateur en ligne (Ouvrir dans une nouvelle fenêtre).

Lors de la signature du bail, le contrat doit mentionner : 

• Le loyer de référence qui s’applique au logement,
• Le loyer de référence majoré qui s’applique au logement. 
   

Locataire : signaler un dépassement de loyer 

En cas de désaccord sur le montant du loyer, vous devez en discuter avec le propriétaire. Si aucune solution n’est trouvée, contactez la Commission de conciliation de la Gironde (Ouvrir dans une nouvelle fenêtre).

Si le désaccord persiste, vous pourrez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour demander à être remboursé des trop perçus de loyer par le propriétaire.  

Signaler un dépassement de loyer pour une première location 

• Contester le loyer de base

  En cas de désaccord sur le loyer de base, si les échanges amiables restent sans suite, le locataire comme le propriétaire peuvent saisir la Commission de conciliation (facultatif) ou engager directement une action en diminution de loyer devant le tribunal judiciaire de Bordeaux. Cette action est soumise au délai de prescription de trois ans prévus à l’article 7-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. 

• Contester le complément de loyer 

  Le locataire dispose de trois mois, à compter de la signature du bail, pour contester le complément de loyer. Comment ? En échangeant avec le propriétaire à l’amiable. Si rien ne change, il doit saisir la Commission départementale de conciliation. Si la conciliation n’aboutit pas, le locataire a trois mois à partir de la réception de l'avis de la Commission de conciliation pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'appliquera avec effet rétroactif, à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

En cas d’inoccupation prolongée du logement, des règles spécifiques s’appliquent.

Propriétaires : les risques en cas de non-respect de l’encadrement des loyers

En cas de non-respect de l’encadrement des loyers, les sanctions suivantes s’appliquent au bailleur : 

• Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour réclamer le remboursement des loyers trop-perçus.
• Le préfet peut adresser une mise en demeure au bailleur et lui imposer une amende pouvant atteindre 5 000 euros ou 15 000 euros selon la situation.